12年前、2012年当時。マンションの買い換えで新たに住宅ローンを組むとなったとき。
いかに日本経済の低迷が続いているといえども、変動金利がこの先上がらないとは限らない。なにしろ「変動」なわけで。
それでも、リスクを承知で変動金利を選んだのは、ひとえに圧倒的な低金利だったから。
当時、固定金利のフラット35は、だいたい2％でした。一方、わが家が銀行から提示された変動金利は0.875％。試算してみると、その差がよくわかります。
仮に3500万円を借りるとして、フラット35の2％金利の場合、毎月返済額は約11万6000円です（返済期間35年・元利均等の場合。以下同）。利息の総支払額は約1370万円です。
そして、変動金利0.875％だと。毎月返済額は約9万7000円。利息の総支払額は564万円。
金利が約1％違うことで、毎月返済額は約2万円、利息の総支払額は800万円違ってきます。
そう、驚くのは、金利が高いと、こんなにもたくさんの利息をトータルで支払うことになる、ということです。
固定金利の2％も、かつてに比べれば決して高くはないのです。
これがもし5％とかだったら、毎月返済額は約17万円、利息の総支払額は約3900万円にはね上がります。3900万円って、そもそもの借入額より多いじゃない…。
バブルの時代、よく皆さん家を買えたもんだと思いますが、あの頃は賃金もうなぎ上りだったので、支払いの余力があったのですね。
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ローン返済の毎月負担が減るというのは、もちろん大きな理由でしたが、「もう金融機関に、1円でも利息を多く払いたくない」という、強い気持ちがありました。
最初の住まいを買ったときの住宅ローンは、住宅金融公庫の2.6％（10年後から4％）の金利でした。
返済計画表（償還表）を見ると、返済が始まった数年間は利息ばかり返しているのがわかります。
（こういうもの。毎月返済額において、元金分と利息分がどれくらいか、一目瞭然です）
借金は、元金を減らさないとどうにもなりません。毎月、一生懸命返済しているのに、その半分以上は利息にあてられ、残高はいっこうに減っていかない…。本当に虚しく、そして腹立たしい…！
お金がないから金融機関に借りて、そのおかげで家を買えた。それは十分わかっているけれど…
「この利息、自分にとっては何ひとつ生み出さないコストだよなあ」と。
将来的な買い替えを視野に入れていたので（当時は買ったときよりマンションの価格は下がるのが普通だった）、そのとき少しでもローン残高を減らしておきたいと、せっせと繰り上げ返済しました。
償還表を見ると、繰り上げ返済でどれだけの利息が軽減できたかわかります。毎回、「おぉ、◯万円払わずに済んだ！しめしめ…」とほくそ笑んでいました^^;
これがため、繰り上げ返済が大好きになったのです。
がんばって働いて得たお金で、毎月「自分のために一銭にもならない」利息を払う虚しさ…。
それを味わい尽くしてしまったので（笑）「次のローンは金利で選ぶ！」と思っていたのです。
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また、住宅ローン控除（減税）の控除率1％より低い金利である、ということも大きなポイントでした。
金利0.875％との差額0.125％分は、逆ざやで完全なプラスの金額になります。おかしな話だけれど、住宅ローンを借りている方が儲かる、ということになります。
こんなおいしい話、あっていいんだろうか…。いや、だめだったのでしょう。結局、現在の控除率は0.7％に下げられています（期間は13年にのびた）。それでも今の0.4％とかの金利では、変わらず逆ざやが発生していますが。
また、仮にローン開始後に金利が上がり、0.875％を超えて1％や2％になっても、住宅ローン控除があるおかげで、その損失をだいぶカバーできる。
それに、金利が上がってくるといっても、最初に上がるのは固定金利で、変動金利はその後とされています。そのタイムラグの間に、元金を減らすようにすれば、ダメージは少ない。大事なのは、金利の動向から目を離さないこと。
そもそも金利が低いと、元金の減りが早いのです。
先のシミュレーションで、3500万円を金利2％で借りた場合、10年後の残債は約2735万円です。これが金利0.875％の場合、約2607万円。
毎月の返済額は少ないのに、元金の減りは100万円以上多いのです。
0％台という、スタート金利の低さは、「金利上昇リスクとの追いかけっこ」に相当有利だなと思いました。
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今また住まいを買い換え、新たに住宅ローンを組むとしたら…。
今後10年の金利の動きはわからないけれど、やはり0.4％の超低金利の魅力には抗えない。
住宅ローン控除もまだ継続中だし、前回同様のシナリオで、変動金利で借り入れ、せっせと繰り上げ返済資金をためていくかな、と思います。
金利上昇に追いつかれる前に、どこまで逃げ切れるか。金融機関への挑戦（？）ということで、それもまたおもしろそうかな、と。
今回の住宅ローンでは、ローン控除で戻ってきた分と、繰り上げ返済で圧縮した分を加味すると、利息はもしかしたら10万円も実質払っていないかも(*_*)
銀行にとっては嫌な客でしょうね。そうそう、嫌な客になりたかったんです。
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