前回の投稿で、今マンションを買い換えるなら、変動金利で…と書きましたが。
そもそも今は、新たに買うタイミングではないなと思います。
ご存知の通り、とくに都内でマンションの価格がものすごく上がっています。
私が初めてマンションを買った2002年当時は、マンションの価格が底値のときでした。それから10年後の2012年に買い換えたときも、市場に大きな変化はありませんでした。
私、実は物件売買情報が大好きで。毎週末の新聞に、近隣住宅の売買情報チラシが入っていますが、必ずチェックしています。中古マンション価格の近隣相場は頭に入っているつもりです。
それがここ数年、どんどん値上がりしてきています。明らかな不動産バブル。
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かつて、マンションを売るときの金額は、購入時の額より下がっているのが当たり前でした。都心部など一部の地域を除き。
実際に、12年前に最初の住まいを売ったときは、新築購入時の8掛けが売却金額でした（個人ではなく、リノベーション会社に売ったというのもあるけれど）。
新しく買った部屋は、新築時の85％の額で買いました（同じマンション内の買い換えなので、新築時の価格を知っているのです）。
築10年で15〜20％値下がりした、ということです。
部屋を変えながらずっと住んでいるこのマンションは、築22年となりました。
これまでの流れなら、売却価格がさらに1割下がってもおかしくない。
しかし、近隣相場を見る限り、おそらく12年前の購入時より高い値付けができそうです。12年前には考えられなかった状況。
つまり、たった10年くらいで不動産市場は様変わりするということ。どう考えても、現在の状況はバブルなのです。バブルは必ずはじける。バブルの今、高値づかみをする理由はないかな、と。
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また、長年不動産市場を見てきて、納得いかないと思うのは、住宅の価格を住宅ローンの金利に「寄せてきている」こと。
これまでにも書いたとおり、2002年にマンション購入をした当時は、住宅金融公庫のローンを組むのが普通でした。
わが家は金利2.6％（10年以降は4％）でしたが、どこもだいたい同じくらいだったのではないかと思います。
当時、東京23区の新築マンションの平均価格は4000万円ほどでした。感覚的にも、それくらいだったと記憶しています。
仮に4000万円のマンションを買うとして、この金利で全額借り入れるとなると。毎月返済額は約14万5000円（10年以降は約16万8000円）。
一方、今の変動金利0.4％で借り入れをするとした場合。毎月返済額が同様の約14万5000円で、5700万円の借り入れができる計算なのです。
それって、ちょうど2020年代の新築マンションの平均価格に近い額…（ここ最近はバブルで、もっと額がはね上がっていますが）。
つまり、買う側の「余力」を見ながら、販売価格を上げてきている…そう思わずにはいられません（いや、実際にそうなのでしょう。資材高騰などの他の要因もあるものの）。
ということは、これから住宅ローンの金利が上がってくれば、購入する人の「懐具合」を加味しつつ、住宅価格は下がってくるのではないか。
となると、今この高騰した額で買うのは、やっぱり「高値づかみ」になるのでは…。
10年ほど経って、いざ売ろうとしても、大幅に売却価格は下がってしまうんじゃないか。相対的に資産価値が下がるように考えます。
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だから、今なら不動産は買わないかな、と思います。まあ高すぎて買えないけれど…。
あ、でも「買う」のはグッドではなくても、「売る」ほうはまさにベストタイミングかも。実際に、購入価格より高い値がつきそうですし。
…しかし、住宅とは、株の売り買いとは違います。不動産という資産である以上に、「住まい」であるわけで。
生きているかぎり、どこかに住む場所が必要です。売るのはいいけれど、じゃあどこに住むんだという話で。
結局、新しい住まいを買おうとしたら、高くて、売却益はそのまま飛んでいく…ということに。うまい話はないんです。
反対に、不動産価格が下がる局面は、売るには不利だけれど、買うのに有利。多少売却価格が安くなっても、新しく買う住まいも安いから、結局とんとん。よくできています。
「利息は1円でも少なく」に加えて、もうひとつ「住まいは1円でも安く」という信条が、私にはあります^^;
そもそもの借入金額が少なければ、自動的に利息も少なくなりますから。
これから住まいを買うなら、バブルが落ち着くのをひとまず待って、築15年くらいの中古マンションを買いますかね。
新築は割高な値付けだし、築年数が経ちすぎると、次の住み替えが難しくなる。
これくらいの築年数が、売買価格も落ち着き、古すぎずでちょうどいい。1回目の大規模修繕も終わっているだろうし、余計な出費もない。
築15年となると、固定資産税もだいぶ下がってきます（今はこの不動産市場で、むしろ固定資産税は上がっているが…）。
もちろん、賃貸という選択肢もあるのだけれど、これまたケチな私、「家賃にオーナーの利益が上乗せされている」という状況が受け入れがたい^^;
賃貸にしても持ち家にしても、発生するコストは結局あまり変わらず、損得はないと思うけれど、自分の気持ちの問題で…
